西安楼市，立地成魔 | 棱镜

   作者 | 李思谊 郭亦非

“14、165、95、42……”5月20日下午1点，西安一楼盘项目准时开盘摇号。

坐在北京出租屋的电脑前，高睿目不转睛地盯着屏幕上的数字，生怕错过自己的楼盘号码。10组号码摇毕，和她所持数字仅一个号段之隔的“281”出现在屏幕上，这增添了她“中签”的信心。

“如果这次选上了，我买当天的火车票，赶在晚上之前回去交定金。”高睿有些埋怨，“上次开盘时，根本没有通知我们房子就没了！”

因丈夫工作驻京缘故，高睿随丈夫离开西安到北京生活。但因北京商品房遥不可及的天价，西安房价近一年来也不断攀升，他们不得已决定在西安购置一套房产。

结果却并不尽如人意。直到摇号结束，她的“271”也并未中签。此次参与摇号的人数总计有1700多名，房源只有102套，中签率仅为6%。

陡增的价格、有限的房源、开放的政策、强劲的刚需……这一切相互助推着，正在成就西安这座古老城市的房地产盛宴。

“全款优先”

“随着2015年北京房价上涨的那一轮，西安房价在2016年涨了一些，”长期从事房地产工作的阿杰告诉腾讯《棱镜》，但看得见的涨幅发生在2017年。

这一年，互联网巨头阿里巴巴、京东、亚马逊陆续落户西安、项目汽车自主品牌巨头吉利新能源汽车在西安建厂……官方数据显示，西安在2017年共签约引进847个项目，计划总投资额为2.35万亿元，全社会固定资产投资增长12.9%。

伴随着巨额投资的涌入，西安房价也随之急速上涨。

中指数据统计显示，西安地区2017年商品房的成交量为11.97万套，相比2016年的17.51万套减少了31.64%。与此相反，价格从2016年的平均价7012.75元/平方米上升至2017年的8417元/平方米。2018年前4个月，更是突破1万元大关至10150元/平方米。

西安商品房房源的紧张，是从2018年3月份开始的。据购房者介绍，当时，整个曲江地区只有三迪枫丹一个项目在售。随后曲江地区万科翡翠国际项目开盘，却也仅有50套房源可售，根本无法满足大量购房者的需求。

“来咨询项目的，只有全款的被留下了，其他购房者被告知开盘时候会通知，”阿杰称，始料不及的是，购房者实在太多，导致即使全款购房者也有未被通知的，贷款和公积金贷款购房者就更不用提。

一定程度上，这给外界留下非常糟糕的印象。购房要靠关系的传闻很快扩散开来——甚至有传闻一名购房者通过各种关系找到万科原董事局主席王石说情。

很快，包括华远地产、天地缘等在内其他开发商也开始效仿“全款优先”模式，这导致的结果是，大多数依靠贷款或者公积金的购房者，几乎没有成功的可能。

 （5月19日，西安阴雨连绵，已过下午5点，位于西安市曲江大道东侧的中国铁建·万科翡翠国际售楼中心，突然的停电并没有影响看房者的心情，黑暗中，置业顾问正打着光为看房者讲解楼盘情况。）

刚刚“假离婚”的私营企业主任先生讲述了他今年早些时候的一次购房经历。一大清早赶到售楼部排队，等到认购时，队伍被分成了三队：全款、商业贷款和公积金贷款。结果可想而知。

直到监管层介入，西安成为全国第七个“摇号选房”的城市。西安市房管局于3月31日发布消息称，由于“出现炒卖房号、捆绑搭售”等违规行为，“采取商品住房销售公开摇号全程公证制度”。

“冻土令”与“人才制度”双向助推

紧缩的房源和不断涌入的人口，成为房价蹿升的助推器。

2017年10月，西安市颁布冬防期“禁土令”。按照规定，2017年11月15日起至2018年3月15日，除地铁项目、市政抢险工程之外的建设工地禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业。

“禁土之后，房地产商之前的那些库存1-2个月就销售完了，没有预售证的房子也卖不了。”阿杰称，农历年期间只是紧张，到今年3月份就开始变本加厉。

不仅如此，西安市在2017年3月份出台史上宽松落户政策，并在2018年进行多次优化。根据政策，学历放宽到全日制中等职业学校（含技校），在校大学生，企业普通员工乃至农民工都可以进行落户。

（西安市南郊的曲江地区，正在建设的楼盘随处看见。一眼望去，周围也是刚刚建成不久的新住宅楼。此图为曲江公园的万科公园华府。）

在此之前，西安市的落户政策一度十年不变，严格的户籍制度，导致西安地区的人口增长缓慢。根据西安市统计局数据，2005年西安市常住人口为806.81万，到2014年常驻人口为862.75万人。10年时间常驻人口增长仅56万，且大多数年份徘徊在4万人。

西安市公管局的最新统计数据显示，自户籍新政实施以来，西安市新迁落户64.5万人。这相当于一座中等城市。仅2018年以来，外地迁入西安的落户达40万人。

外来人口落户会产生住房刚性需求外，也一定程度上刺激并加速了西安本地居民的购房需求。

5月19日下午，西安曲江万科翡翠国际售楼处现场，一位50岁左右的中年女士正在向置业顾问请教购房事宜，正在上学的孩子年底才满18周岁，她希望届时用孩子的名义购买，她和丈夫作为共同还款人帮孩子还款。“这么多人进来，肯定要买房，房价一定还会涨。”她说。

疯抢背后，房价到底能走多远？

四大古都、西部大开发、国家中心城市、2021年全运会……，光环给西安这座城市的发展未来增添了无比想象力。这座城市也因此沉迷于“全城皆房”的话题而无法自拔，不经意间，你就会听到有人在讨论与此相关的话题。

置业顾问也将“升值空间”作为招徕客户的卖点之一。“这房子即使不住，做为投资，几年后交房时当做二手房出售，每平米赚个5000块很轻松。”一位置业顾问在向客户介绍房子时称，“现在周边的二手房都不止这个价。”

与二手房交易价直接由市场决定相比，新楼盘的价格受到政府严格的限价。腾讯《棱镜》了解到，位于曲江地区的金辉世界城，1.8万元/平方米，降至1.6万/平方米，再降至1.4万/平方米，第三次报价才获得批复。

新房二手房价格倒挂到来的套利空间，吸引投资者趋之若鹜。例如，曲江一期刚刚售完的万科东方传奇的价格为1.4万元/平方米，但仅一条马路之隔，驱车3-5分钟的曲江一期的二手房，高层价格已经超出2万/平方米。

毋庸置疑，巨大的价格差，导致大家都看到了这一人为制造的洼地。阿杰告诉腾讯《棱镜》，他近期接触到的11位客户中，其中10位均为近两三个月刚刚落户西安的外地居民。“相比一线城市，西安户籍的优势无法凸显出来，”阿杰说，“真正落户西安的人就是为了买房子。”

有开发商预测西安房价会在近两年内突破3万元大关。一位房地产行业分析人士预测，西安市的房价仍会“往上走”。理由是，和房价息息相关的两个变量——房源紧张和人口不断流入，并没有发生实质性改变。“价格不可能降下来，市场热度也不可能降下来。”他评价道。

（文中高睿、阿杰均为化名）

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棱镜·腾讯新闻出品  | 第275期

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